АГРОТУРИЗМ И ПЕРЕВОД СЕЛЬХОЗ ЗЕМЕЛЬ НОВЫЙ ЗАКОН 2026

Принятый Закон сломил многолетнюю практику усложнения (фактического запрета) перевода земель сельхозназначения для девелоперской и инвестиционной деятельности. Раннее существовавший приоритет национальной продовольственной безопасности потерпел фиаско перед коммерческими интересами застройщиков (аграриев).

Принятый Закон создал застройщикам ИЖС лазейку, основанную на поправках ст.1 ФЗ «Об основах туристической деятельности» (ФЗ №346 от 14.10.24 и №579 29.12.25) и вводящую термин «сельский туризм».

Под сельским туризмом понимается «туризм, предусматривающий посещение винодельческих хозяйств, сельской местности, малых городов с численностью населения до тридцати тысяч человек в целях отдыха, приобщения к традиционному укладу жизни и обычаям народов РФ , ознакомления с объектами культурного наследия народов РФ, связанными с сельским хозяйством, а также ознакомления с сельскохозяйственным производством и (или) участия в сельскохозяйственных работах без извлечения материальной выгоды с возможностью использования услуг по временному размещению, организации досуга, экскурсионных и иных услуг».

Расширенный и не закрытый перечень видов деятельности, включенных в агротуризм, позволяет девелоперам после принятия подзаконных актов Правительства РФ, активно создавать «туристические агрокластеры» внешне совпадающие с коттеджными поселками. Коттеджи могут именоваться средствами «временного размещения» и передаваться индивидуальным инвесторам (частным лицам).

Практика подмены туристических объектов «временного размещения» фактическим жильем давно освоен застройщиками и известен на рынке под названием «апартаменты».

Закон №1022048-8 в ст.5 прямо запрещает «отчуждать объекты инфраструктуры от земельного участка». Однако, норма не ограничивает отчуждение долей юридических лиц, на которые оформлены земельные участки и туристическая инфраструктура, что позволяет продавать «туристические активы» через продажу долей в капитале ООО.

Создание туристической инфраструктуры на землях сельхозназначения возможно при одновременном выполнении 5-ти условий:

1. Субъект инвестиционной деятельности обладает статусом «сельхозтоваропроизводитель»
2. Ему принадлежит в собственности или на ином праве земельный участок
3. Максимальная площадь участка для туристической инфраструктуры не может превышать 5 (пять) га
4. Расстояние от туристических объектов до объектов производства сельхоз продукции не превышает 5 (пять) км
5. Максимальная площадь застройки инфраструктуры не более 2 500 кв.м.

Установленные ст.4 Закона условия позволяют реализовать, например, в заданных параметрах агрокластер "коттеджный поселок" на 25 домов («объектов временного размещения») площадью 100 кв.м и участком 14 соток. Из них 35 000 кв.м составят участки владельцев коттеджей и 15 000 кв.м. (до 30% общей площади) потребуется для организации дорог и инженерной инфраструктуры.

Если локация сельхоз земель для агротуризма находится рядом с крупным мегаполисом, то "туристические инвестиции" в проект окупятся быстро с высокой прибылью. Возможно, подзаконные акты усложнят и ограничат инвестиционные возможности коттеджного строительства, что покажет время и правоприменительная практика.

Приобрести статус «сельхозтоваропроизводитель» может любой ИП, ООО, КФХ, выполнив требования ст.3 ФЗ «О развитии сельского хозяйства» №264-фз от 29.12.2006:

1. Производить сельскохозяйственную продукцию
2. Первично перерабатывать сельскохозяйственную продукцию
3. Продавать сельскохозяйственную продукцию, чтобы объем выручки от нее составлял не менее 70% доходов за календарный год.

При соблюдении перечисленных условий субъект включается в Реестр СХТП и получает многочисленные преференции, предусмотренные для поддержки сельского хозяйства, в т.ч. упрощенный перевод земель сельхозназначения под агротуризм по новому Закону.

Ключевое изменение в процедуре перевода земель сельхозназначения под агротуризм заключается в передаче полномочий по переводу с уровня руководителей субъекта РФ на уровень муниципалитета. Размещение объектов агротуризма производится путем внесения муниципальными властями изменений в Документацию по планировке территории (ДПТ) при предварительном согласовании профильного департамента Министерства сельского хозяйства РФ. Срок согласования четко закреплен новым Законом и не может превышать 10 (десять) рабочих дней.

После прохождения процедуры изменения ДПТ участки, предназначенные для агротуризма, получают статус «земель рекреационного назначения» и могут законно использоваться для строительства туристической инфраструктуры.

Новый закон вступает в силу с 01 сентября 2027 г., т.к. его реализация требует принятия значительного числа подзаконных актов.

У девелоперов и застройщиков ИЖС имеется в распоряжении календарный год на подготовку бизнес-проектов и компаний к новым возможностям. Застройка сельхозземель под агротуризм без длительных и дорогостоящих процедур перевода земель сулит немалую прибыль в ранее замороженных и дорогих локациях вблизи крупных городских агломераций.

Эксперты 4М ГРУПП помогут адаптировать Ваш бизнес к вызовам текущего года.